Nós da Proenci Engenharia e Arquitetura iremos te ajudar!
Quando o assunto é obra logo paramos para imaginar tudo que envolve esse processo, e somos atraídos a pensar nos valores que serão gastos para realizar um sonho, seja ele o da casa própria por exemplo, ou aquela reforma comercial que pode trazer ótimos resultados para o negócio.
Muita gente ainda pensa sobre o financiamento para construção civil com opiniões extremas. O que queremos dizer com isso é que ou você pensa ser essa a sua única opção para conseguir construir, ou que o financiamento é a pior alternativa que você poderia escolher.
Mas não se preocupe que te mostraremos algumas informações cruciais que podem te ajudar a tomar uma decisão mais consciente e segura, sobre investir ou não em um financiamento para construir.
Quero financiar minha consturção, mas não sei onde posso fazer isso.
Uma das principais dúvidas quando o assunto é financiamento com certeza é sobre o local ideal para fazê-lo. Por um determinado tempo a Caixa Econômica Federal dominou o mercado com relação aos financiamentos para a construção civil, essa realidade não é mais a mesma.
Hoje em dia você consegue crédito de financiamento tanto em instituição pública quanto privada. Porém na hora de escolher em qual banco fará sua negociação, é importante se atentar a alguns fatores e condições, como as tarifas fixas e variáveis, juros, prazos para efetuar o pagamento, facilidade de negociação.
Outra observação relevante que você precisa analisar é se o subsídio (financiamento) é mais vantajoso sendo feito em uma instituição financeira na qual você já possua relacionamento. Em outras palavras, quando você opta em financiar sua obra e leva todo o material para o banco analisar, ele fará uma pesquisa para saber seu histórico de relacionamento em linhas de crédito anteriores, seja no próprio banco, ou no mercado.
Para elucidar melhor vamos a um exemplo:
Quero construir a minha casa e resolvi financiar, já recebo meu salário em um determinado banco, portanto ele sabe como é a minha renda. Assim como a regularidade de transações que faço, se já fiz algum financiamento e paguei tudo corretamente, se já contratei algum tipo de seguro. Ou seja, a instituição financeira já sabe o seu histórico, e já mantem boas relações financeiras com você por um tempo. O que faz com que a confiança e credibilidade que o banco tem por você seja bem maior do que a pessoa que chega com o pedido de financiamento no banco, mas nunca foi seu cliente.
Isso se dá porque quando a instituição não sabe seu histórico dentro dos seus bancos de dados e precisa fazer essa análise de crédito para decidir liberar ou negar o financiamento para construção, ela vai em busca dessa informação no mercado. Ou seja, verifica suas compras, onde tem crédito, se foi mal pagador em algum estabelecimento, se o nome está com cadastro no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito) e Serasa. Como é a sua renda, se consegue comprová-la por meio de algum documento.
Sendo assim, as chances de ter cometido algum deslize atrasando uma conta (já que nesse caso geralmente temos várias, como fatura de cartão de crédito, internet, água, energia elétrica, telefone), por menor que seja o valor pode acabar te atrapalhando, pois, a visão que o banco terá de você é que não consegue honrar seus compromissos em dia. O que pode gerar taxas de juros mais altas, ou até mesmo impedir o empréstimo do dinheiro.
Por isso se podemos te dar uma dica preciosa para facilitar o seu financiamento é que antes mesmo de pensar nessa possibilidade, esteja organizado financeiramente para conseguir pagar todas as contas dentro do prazo de vencimento. Assim como é importante procurar meios de formalizar sua renda, isso no caso de profissionais autônomos.
O banco não vai se importar com a sua profissão se você conseguir comprovar sua renda, e muitos além de pedirem o holerite que você assina quando recebe o seu salário, ainda pedirão o extrato da sua conta para analisar também as movimentações financeiras de pelo menos 6 meses anteriores.
Outra dica que não poderíamos deixar de falar é que você precisa saber qual o tamanho da parcela que caberá no seu bolso. Porque de nada adianta querer financiar um valor global que terá uma parcela de 2 mil reais mensais, e esse valor comprometer totalmente seu orçamento. Por isso já existem ferramentas online de simulação de financiamento, que te permitem saber previamente prazos, taxas e condições de pagamento.
Veja aqui alguns links que você pode usar para fazer essa simulação:
Lembrando que essas são apenas algumas das instituições que oferecem essa ferramenta online, e que cada cidade dependendo da sua região podem ter correspondentes de outras instituições que também podem ser vantajosas para você. Só queremos aqui facilitar o seu entendimento e o acesso à informação.
O que posso financiar na minha construção? E quais os tipos de financiamento existem no mercado?
Sabemos que quando se trata de financiamentos para construção civil a primeira ideia que temos em mente é que esse dinheiro será usado para construir a casa própria, ou fazer aquela reforma que precisa há algum tempo. Porém existem muitas variáveis que devem ser apresentadas a vocês.
Como o assunto aqui é financiamento na construção civil, o único objeto a ser considerado realmente é uma obra a ser executada. Mas existem algumas situações que com certeza já passaram pela sua cabeça, veja se você está enquadrado em alguma delas:
- 1° situação: você quer financiar um imóvel pronto. Não quer se preocupar com obra, com o tempo que isso ainda levará para sair do papel, por isso prefere comprar um imóvel já pronto para uso.
- 2° situação: já possui um terreno quitado para construir e o financiamento que procura seria somente para viabilizar a construção da obra.
- 3° situação: tem um terreno no qual pretende construir, mas ainda está pagando as parcelas do mesmo. Indiferente de estar pagando esse terreno através de um financiamento com uma empresa responsável pelo loteamento, ou se foi adquirido em uma compra com proprietário anterior sem financiar. Nesse caso o financiamento para construção que busca servirá para quitar o valor do terreno e também para construir a obra.
- 4° situação: nesse caso você ainda não possui terreno, e o financiamento para construção deverá considerar a compra de um terreno e pagar também a obra que será executada no mesmo.
- 5° situação: já está com a obra em andamento e quer financiar para terminá-la.
Em todas essas situações apresentadas anteriormente você consegue o financiamento para construção. Mas existem algumas observações que podem ser determinantes. Preste atenção no que falaremos agora!
No caso de quem quer financiar o terreno e a obra, o que você precisa saber é que não são todos os terrenos que podem ser adquiridos por meio do financiamento para construção. O termo usado para esses terrenos que podem ser comprados nessa modalidade é: TERRENO EM CONSTRUÇÃO. Pois o proprietário que o venderá a você só recebe o dinheiro no final do processo de financiamento, e não é todo mundo que aceita essa condição. Por isso muita atenção na hora que for escolher o terreno no qual quer construir.
O banco sempre irá fazer uma avaliação prévia do terreno, para comparar os valores de mercado com os valores que você apresentou na solicitação do financiamento para construção. O que valerá para liberação do dinheiro é o valor mais baixo. Fique atento a isso também, não adianta querer colocar um valor bem maior para conseguir mais dinheiro, porque o banco sempre avaliará dentro de seus critérios e só fará a liberação quando considerar que tudo está compatível com os valores levantados pelos seus funcionários.
Você pode estar se perguntando: “mas o que o banco precisa saber sobre meu terreno? ”
Ele considera por exemplo a zona urbana na qual o terreno escolhido está inserido, se ela for um Zona Especial de Interesse Social por exemplo, as taxas de juros e condições de pagamentos são diferentes das de um terreno que esteja localizado em um bairro de alto padrão.
Quais são as características de seu terreno? Tem muita declividade? É um terreno de difícil acesso? O solo exige uma fundação mais robusta e consequentemente mais cara? Está em alguma zona de risco?
Porque o seu terreno funciona como uma garantia para o banco caso você não consiga pagar o financiamento, e não pode representar um negócio desvantajoso para ele. Lembre-se que o banco nunca faz uma negociação que seja vantajosa somente para você e muito menos sem pensar nos riscos que envolvem o negócio.
Já no caso de quem está com a obra em andamento, mas precisa financiar uma parte de seu valor global, isso só pode ser feito caso ainda não tenha sido executado 70% da obra. Caso falte 20% das etapas para finalizá-la, não será possível financiar nada. E dependendo do valor que ainda falta para finalizar a obra, não será um negócio vantajoso para você, devido as altas taxas de juros.
Mas se ainda ficou alguma dúvida quanto ao que pode financiar, calma que não terminamos.
Os financiamentos como vocês já viram, podem ser feitos para aquisição do terreno e para realizar a execução da obra. O que se considera execução é tanto a mão de obra como o material. Mas tome cuidado na hora da compra dos materiais, em algumas cidades as lojas não trabalham com vendas para obras financiadas. Sabe porque isso acontece?
Porque no financiamento você primeiro constrói para depois receber. Não sabia dessa condição? É por isso que lá no começo nós falamos que te mostraríamos o que precisava saber para tomar uma decisão consciente. Cada instituição financeira possui sua forma de trabalhar, porém o mais praticado é que ao pedir o financiamento para construção você consiga um valor que cubra de 80% a 90% do valor total da obra.
Não entendeu o que isso quer dizer? Calma que te explicamos.
Se você quer financiar um terreno e uma obra que no final terá um custo total de 150 mil reais, o valor máximo liberado pela instituição financeira será de 120 mil reais. Sendo assim você precisará ter pelo menos 30mil reais em caixa de recurso próprio para começar a obra. Já que o banco espera você construir para depois liberar a primeira parcela do financiamento para construção.
E detalhe, a liberação dessa primeira parcela funciona da seguinte forma: você executou os serviços preliminares (regularização do terreno, ligações de água e energia elétrica, construção de barracão) e a fundação. Após concluir esses serviços, terá de solicitar a sua instituição financeira que mande até o local da obra um profissional responsável pelas fiscalizações (arquiteto ou engenheiro civil) para fazer a medição da sua obra. Feita essa visita ele irá analisar se o valor solicitado para ser pago é compatível com o que foi executado.
Se todas as informações estiverem de acordo, o profissional emitirá um laudo que atesta a liberação do pagamento. Mas o dinheiro não é liberado de um dia para o outro. Esse procedimento pode levar de 30 a 45 dias. Por isso é imprescindível que você tenha o acompanhamento de um profissional e de uma equipe de obra qualificados para manter tudo dentro do prazo e com o mínimo de imprevistos possíveis.
Quem pode me ajudar no processo?
Sabemos que as informações disponibilizadas aqui podem te ajudar e muito, mas é nossa obrigação te falar que todo esse procedimento ficará mais simples e fácil para você se puder contar com a ajuda de alguns profissionais.
A Proenci Engenharia e Arquitetura, possui engenheiros e arquitetos prontos para ajudar você no financiamento de sua construção!
Mas eu sei que você já deve estar pensando “mais dinheiro para gastar”. Isso sem dúvidas é um pensamento errado, pois muitas vezes você pode demorar bastante tentando o financiamento sozinho e até mesmo não conseguir as melhores condições justamente por não saber o caminho que deve seguir em meio a tanta burocracia.
Continue lendo que vamos te mostrar o porquê a ajuda de um profissional pode ser tão importante.
Quando você toma a decisão de construir, tem que ter em mente que para conseguir fazer economias inteligentes, é indispensável o acompanhamento de profissionais especializados em cada etapa. Vamos começar pela hora da compra do terreno.
Praticamente quase ninguém tem tempo de buscar o terreno perfeito para sua construção e que caiba no seu bolso, ou até mesmo tempo para ficar negociando com os proprietários as melhores condições de pagamento.
Por isso contratar um corretor imobiliário para fazer esse serviço de forma personalizada para você pode te gerar uma economia não só de tempo, mas também de dinheiro. Já que você poderá continuar produzindo no seu trabalho, ou até mesmo descansando enquanto outra pessoa pode fazer essa busca por você. Sem contar que devido a sua expertise de mercado e do dia a dia, o corretor imobiliário já saberá os lugares certos onde procurar o terreno com as características pedidas por você.
Assim como o corretor pode trabalhar com o serviço burocrático do financiamento, procurando para você as melhores alternativas junto as instituições financeiras. Arquitetos e engenheiros civis podem ser contratados para desenvolver o serviço de pesquisas e buscas imobiliárias. Existem profissionais da área especializados nesse tipo de negociação que envolve o financiamento para construção.
Até aqui estamos exemplificando somente o início do processo inteiro. Quando o terreno ideal já foi encontrado, vem outra parte de extrema importância para ter um profissional habilitado trabalhando ao seu lado. A concepção e desenvolvimento do projeto arquitetônico, e dependendo dos casos os projetos complementares, que são o projeto estrutural, elétrico, hidráulico ou hidrossanitário.
Muita gente não sabe que para conseguir o financiamento para construção civil, é necessário apresentar um documento chamando PLANILHA ORÇAMENTÁRIA. Na verdade, esse é somente um dos vários documentos que precisam ser entregues no banco.
Mas falamos primeiramente da planilha orçamentária, porque é nela que teremos todos os materiais a serem utilizados em cada etapa da obra, assim como seus valores, mão de obra, impostos. Em outras palavras é o valor global que será gasto para executar a obra. Só que para elaborar uma planilha orçamentária, é preciso ter o projeto arquitetônico da sua obra, que permitirá levantar todos os quantitativos que formarão o valor total gasto na mesma.
O que pode ser visto como uma grande vantagem, pois uma construção planejada com o projeto arquitetônico, além de ter todas as características que você quiser, muitas vezes acaba saindo mais barata do que investir em uma construção já finalizada, que você não tem segurança do que foi executado, ou até mesmo tem insegurança quanto aos materiais e técnicas aplicados.
Falamos aqui dos profissionais de arquitetura e engenharia, porque além do projeto arquitetônico, dependendo do valor e tamanho da sua obra, o banco exige que sejam apresentados também os projetos complementares e documentos como RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), que são os documentos emitidos pelo arquiteto e engenheiro civil, atestando que sua obra teve um profissional habilitado, devidamente registrado no Conselho se responsabilizando tanto pelo projeto quanto pela execução.
E sem o auxílio desses profissionais não é possível conseguir as aprovações do município e demais órgãos para construir e consequentemente pedir o financiamento. São esses profissionais que irão necessariamente analisar as legislações do munícipio, as exigências da instituição financeira, e serão responsáveis para que tudo saia dentro do previsto seguindo o cronograma de obra, mantendo dentro dos prazos e valores acordados.
E para finalizar, alguns pontos que você não pode esquecer na hora de considerar o financiamento para construir:
Falamos que a questão central na hora de pedir o financiamento é saber quanto dinheiro precisará para conseguir construir sua obra. Porque somente de posse dessa informação que poderemos descobrir como será possível fazer o seu financiamento e em qual linha de crédito o mesmo poderá ser feito.
Cada cidade de acordo com a região do país tem um teto máximo para determinados tipos de obras. Assim como a região onde será feita a obra dentro da cidade.
As linhas de crédito mais comuns são o PMCMV (Programa Minha Casa Minha Vida), SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e Pró-cotista.
Cada modalidade de crédito limita as construções a uma determinada área e valor total, assim como utiliza de critérios específicos e exigências que podem limitar suas opções na hora de construir. Por isso é importante avaliar cada uma com muita atenção visando chegar a opção mais vantajosa.
Todas essas opções levam em consideração sua renda para conseguir te enquadrar em uma faixa de financiamento para construção e apresentar as condições de pagamento, taxas de juros.
Mas fique atento, porque assim que passar por todas essas etapas mencionadas anteriormente, e chegar a tão esperada hora de assinar o contrato, deve estar ciente de que a partir dessa data o cronograma da sua obra deverá estar em andamento com aquele valor de investimento próprio, os 20% de caixa lembra?
Por isso é relevante ter um profissional ao seu lado evitando que a obra saia do planejado, com atrasos e imprevistos que acabam gerando mais gastos.
Caso tenha ficado alguma dúvida, faça um comentário abaixo que teremos a maior alegria em ajudá-los respondendo.
